私自处分共有房产，共有权人可主张返还房屋

案情简介：

     王某与卫某于2008年1月3日结婚，王某于2009年从陕西**置业有限公司购买了西安市雁塔区丁白路某房屋。陕西**置业有限公司于2011年8月16日将房屋交付给王某。王某与卫某于2015年2月13日登记离婚，双方在离婚协议约定：婚后房产（西安市雁塔区丁白路某房屋、陕西省蒲城县贾曲乡南贾曲村四组）归女方所有。2016年12月30日，王某与汪某、西安**房地产信息咨询有限公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，由王某将涉案房屋卖予汪某，房屋交易总额为58万元，出售方王某保证出售的房屋权属属实，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，确保房屋不存在重大权利瑕疵，可无条件给乙方办理过户手续；另，涉案房屋登记时间为2018年1月4日，已于2011年5月3日设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司西安分行。

雁塔区人民法院认为：

     王某与卫某于2008年1月3日结婚，王某于婚姻存续期间购买了涉案房屋，双方于2015年离婚，约定涉案房屋归卫某所有，该离婚协议对双方均有约束力，卫某依法享有该房屋的所有权。汪某自2017年4月1日收取涉案房屋的房租，应当视为其已经于当日实际接收了该房屋。因其占有房屋并收取房租并无合法依据，故应当向原告返还涉案房屋。

实务观点：

     依据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，善意取得除外。善意取得要求受让人取得该不动产或动产时是善意的，且应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

     依据《合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人未追认的情况下，该合同有否当然无效？依据《合同法》52条的规定，在不存在欺诈、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害公共利益、违反法律法规的强制性规定等规定的五种情形下，该合同并非无效。

法律风险点：

     受让人及房屋中介公司在签订《房屋买卖合同》时，应最大善意地查询涉案房屋是否为出卖人婚内共同财产，离婚时究竟归属何方的事实。若未尽审查义务，便可能导致返还房屋、返还中介费、赔偿损失等不利后果。

案件索引：

     卫某诉西安**房地产信息咨询有限公司、王某、汪某确认合同效力纠纷案【雁塔区人民法院（2017）陕0113民初14676号民事判决书、西安市中级人民法院（2018）民终12951号民事裁定书】